王如民：存量时代 运营为王
2019-08-08 12:19:43 来源: 财经新闻网
王如民(楷林控股董事、上海新楷林商务产业运营有限公司总经理)：我今天的主题是谈办公楼，很荣幸再次来到美丽的博鳌，首先我给大家分享一个故事，就在前不久，杭州市的政府办公会上，很多领导在汇报，这时候市委书记突然打断说你不用讲了，我问一个问题，杭州人民幸福吗？
这个话题让在座各位顿时鸦雀无声，这句话对我触动很大，为什么？因为楷林这么多年一直在研究写字楼里面的人员如何幸福，因此这么多年关注写字楼的人民最大的幸福是我们楷林最关心的问题。
在座各位我看到了多数都是开发商，正常情况下房子建好了，卖完了交给物业公司管理。但是这是住宅的逻辑思维，写字楼肯定不应该是这样的一个逻辑。
由于按照住宅的思维逻辑，投资人远期的投资回报得不到很好的体现，他们认为我买楼的收益要通过更好的方式，让它回报率达到他期望上更高。但由于管理的问题，并没有让他的回报率实现更高，给他造成了很多怀疑。
这是管的思维，而不是营的思维，因此今天我在这儿给大家汇报，提出一个新的观念，从“投融管退”这四个字上最多的一个大的改变，一个词叫投融营退。
从管到营变化的核心是什么？我们理解的是，更多的由原来大家最为关注的空置率高，慢慢会看到，通过经营的能力会体现到资产价值再开发。
另外真正的核心是关注到人的问题，因此我们楷林这么多年的研究成果，我们理解真正来讲，未来的物理空间最大的核心是办公人群的幸福指数，这决定写字楼的租金水平。
如何打造写字楼的办公幸福指数？楷林研究了一套自己的系统，这个系统叫人文生态系统，它总共由三部分组成，第一部分是场景more，第二部分是体验more，第三部分是链接more。
首先，我先汇报一下场景more。今天在座各位有一部分人去过我们企业，我们企业目前办公地点有三个地方：上海、郑州、长沙。
首先我希望大家用一分钟时间看一下我们目前的办公场所，知道今天的办公场景是什么状况，这是之前我请我们团队拍的小视频。
看了这个办公条件你们再看看，如果真正一个很好的办公室，你们觉得在这儿办公是不是感到无比的幸福？
其实这个办公室当中我们用的是云办公体系，一百个工位可以150个人使用，对人的关注更高，另外我们所有的家具全部用美国第一大家具，我们打造良好的生态办公环境，更多智能、高效的环境。
第二个场景是体验more，今天我更多想给大家汇报三个内容。
第一个内容，我们现在是幼稚园，写字楼我们首创；第二个我给大家介绍的是员工餐厅，可能大家认为员工餐厅没什么希奇的，我给大家汇报如何希奇，第三个集体保姆房我们也是独家首创。
首先，我给大家汇报一下幼稚园的问题。楷林为什么把写字楼上的联合稚屋，把写字楼安排为幼稚园？
其实我们认为，第一它更多是对女性的尊重和关爱，新加坡的地铁上有专属的女性车厢，深圳的保安机场有专属的女性安检通道，我觉得未来女性在人口当中的价值和地位应该越来越高，这是第一个。写字楼的女性还是比例偏高的。
第二个是，更多女性不是现在不愿意生孩子，我们做了好多调研，她是不敢生孩子，为什么不敢生？她生了没人管，没人照顾，另外照顾又非专业，我们现在的幼稚园是零到三岁的，是目前市场上最大空白，也就是刚毕业几年在事业正旺盛的时候，既要让事业上升，又要家庭稳固，这是第二个。
第三个，我们理解，让真正的女性职场可持续发展，很多女性青春埋没了家庭，因此这是一个关键。
还有一个好处，特别是女性朋友生孩子的假期只有半年时间，中间要喂奶再半年，都不知道去哪儿喂，都是抱着孩子去单位卫生间。这样的话，幼稚园就可以解决这些问题了，在楼上办公的人员在楼下喂奶，这是可以实现的。另外，上班之余还可以到幼稚园去看看孩子，这是我们打造的第一个幼稚园。
第二个，我们做的员工餐厅。员工餐厅是所有人员的最大痛点，我觉得很多人想去公务员队伍，也就是为了好吃饭，我认为是这么一个逻辑。这个痛点很痛，试想在座各位每天吃了多少地沟油，吃了多少盒饭。
第一，很多写字楼里要么没有餐厅，要么有餐厅也是在地下室边角料的地方，光说位置，先不说餐的问题，楷林发展到现在已经做了第三代的员工餐厅的标准了。
我举个例子，长沙楷林国际这一个项目有七个员工餐厅，另外我们拿出了1600平方米，大概一层到二层最黄金的商业空间做这个。每年牺牲了三百万租金做员工餐厅，现在把员工的幸福指数已经提到最高点，这是第二个。
我们找了中国最好、最时尚、最亮丽也是最健康的一家专业做员工餐的餐饮机构潘多拉，楷林和潘多拉合作打造了一个新型的网红的员工餐厅，目的是让所有的办公人群不要用健康换财富了，我们所有的一切就是为了提高员工的幸福指数。
第三点，集体保姆房。做写字楼离不开公寓的配套服务，这是楷林的独创，也是我们董事长走了全球之后给我们提出了一个新的观念。他说现在高端地公寓已经卖到四万+、五万+的价格了，一个保姆房要占十平方米，相当于占四五十万，折算一下，从投资来讲保姆房的空间是不值得的。
第二个核心，保姆房能解决保姆和主人之间的关系问题，把这些梳理清楚。后来我们研制了一套保姆房的配套功能，这个功能有几个关键点，一杯茶的工夫可以上楼进家服务。第二个保护了主人的隐私，随着时代文明，主人都不希望跟保姆坐在一个桌上吃饭。
另外还提到，随叫随到、相互之间生活当中互不干扰，保姆也有自己的生活，后来我们理解，通过这种配套的功能的实现，做特别高端服务的核心一定是高端服务的，文明是距离产生美，而不是天天在一起美。这是我今天汇报的more。
另外，除了上述内容我们做了很多之外，比如共享红酒窖和文化产品也做了很多。
我们认为写字楼的品质高低，第一取决于运营能力，另外运营的核心优势是我们要控股和参股一些自带流量，这是我们的关键，因此在座各位都问我了，你做的这么好，跟楷林有什么关系？
我们在想，你带着我，我带着流量，咱们一起合作，就可以实现现在现在的目的。
另外我汇报一下链接more，去年我在隔壁场合汇报过，今天我们再有一个案例，我们刚刚引进了一家独角兽企业APUS，APUS来了之后对我们影响很大。
它原来五百平方米，一年之后用了六千平方米，我们认为在未来的时候，我们一栋楼就不够用。APUS带着我们走向全国化，同时让楼上的客户形成了相互连接的合作共赢的更大可能。
和APUS的合作更多的颠覆了营销模式的改变，原来营销是先有楼后招商，现在不一样了，现在我是先有商再找楼。
大家知道现在最难的是局好做，人难请，其实我们要让大家认识是非常困难的一件事，况且还需要身份对等，还要有一个很好的道场，楷林做的一个事是一桌九个人、九道菜、999块钱，这一桌人只能请下一桌，下一桌只能请下下一桌，然后我们把这个事连接起来了。
这类的业务成了一个完全可持续发展的链条，我们做了一个素食宴就是打造这个道场，让客户之间有很好的连接的未来的长远发展空间。我们打造道场目的是从认识到牵手，从牵手到拥抱，从拥抱到联体，这也是我客户说的一句话，我今天跟大家共享。
总结一下，第一办公人群的幸福指数决定租金水平，第二从管到营的逻辑，第三人文生态系统，最后用我去年的一段话给大家做今天的结束语。
重要的不是所站的位置，而是所朝的方向，希望我们大家共同创造促幸福，共同分享幸福，越来越幸福。谢谢大家！
