上海楼市新政后首个周末市场端已现积极反馈
2024-05-20 22:56:50 来源: 财经新闻网
财经新闻网消息：
5月17日，央行、国家金融监管局连续出台三项楼市政策，宣布取消房贷利率下限、降低贷款首付比例、降低个人住房公积金贷款利率。同日，全国保障性住房交付工作电视电话会议在北京召开，部署支持国有企业收购已建成未售商品房、盘活存量土地、保障性住房交付等工作。
政策发布后的第一个周末，澎湃新闻记者走访多家楼市了解到，不少新房项目问询量、到访量均出现明显增长，部分城市新房项目认购量在限购解除后增长3倍多；周末，不少二手房卖场单日看房量翻番，一些等待了3年的购房者正考虑出手。
二手房店经纪人全力出动看房，看房数量翻倍。
虽然关于降低贷款首付比例、房贷利率的进一步细节还未正式公布，但新政实施后的第一个周末，上海楼市已经出现了明显的变化。
店内经纪人全部不见踪影。澎湃新闻走访多家中介门店发现，门店内仅剩少数经纪人驻守。“大家都出去看房了，有的甚至去拜访业主。上周五新政策出台后，看房人次明显增多。”
上海太平洋房屋黄浦区老西门板块总监曹其利接受澎湃新闻采访时表示，近期上海二手房成交情况比较平稳，春节过后上海月成交量稳定在1.5万套以上，与上月持平，以上海为例，二手房成交量为1.8万套。
上周五新政策发布后，中介店的新增客户和转介量都翻了一番。“5月11日（周六），我们店新增买卖客户7人，新增转介客户6人，5月18日新增客户13人，新增买卖客户11人，新增转介客户11人，转介客户数量和成交量都有了明显增长。从成交来看，由于政策刚发布，还是要看具体落实情况，目前还没有出现大幅增长”，曹其利说。
上海太平洋房屋闵行区春申板块总监李云在接受采访时也表示，“政策出台之后，整体的看房量是增加了，一般周六一天会在10组左右，但是这个周末一天会在10组左右，周末大概会在18-20组左右，政策还是比较优惠的。”
从太平洋房屋统计的数据来看，周五一系列政策发布后，上海外环市场出现了明显的积极反馈，据该机构统计，5月18日上海外环整体新增客户数环比增长11.5%。
从挂牌价格来看，多数房东保持理性。多位经纪人表示，部分原本不着急出售的房东改变了预期，选择上调挂牌价格。而选择置换的房东多数还是会考虑市场实际情况，从近两天新挂牌的房源来看，价格都比较符合市场。
此外，周末新房项目售楼处也人流不断。5月19日，澎湃新闻来到位于上海闵行区的新房项目保利广和尚城，项目售楼处销售人员说，“每天都有很多看房的客户，尤其是周末，样板房、售楼处等楼盘基本都挤满了人。我们上个月中旬刚刚开盘，一个月时间几乎全部售出，只剩下几套房子了。”
上海某新房售楼处
上海联家新房闵行南区负责人孟静告诉澎湃新闻，“该板块华润、尚湾、保利光合的项目都比较热。仅周六（5月18日）一天，光合悦城、光合尚城双盘的看房人次就超过200人次，相比上一个周末增长了约一倍。”
随着利好政策不断增多，有意购房的潜在买家也纷纷被打动。一位新房中介表示，周五新政策出台后，邀请客户看房的成功率明显提升。“之前可能打个电话就搞定了，这个周末，很多客户都愿意出来看房。今天我带来的客户也是宝山的，专门来看闵行的项目，这是一个比较积极的变化。”
市场也在等待新政策的进一步落地。孟静提到，“周五新政策的公布，肯定增加了浏览量和关注度，但因为目前上海还没有细则的落地和支持，对于消费者来说，还是先看看再说，观望情绪还是比较重的，如果想快速下单，可能需要这些政策细节的落地来支撑。”
杭州取消限购令 新建商品房认购量增长逾三倍
杭州作为新一线城市，5月9日正式宣布全面取消限购，在一系列政策影响下，市场被明显激活。
5月19日中午11点，澎湃新闻来到杭州西湖区滨江西影庭路售楼部，一些看房者已经在互相交流，随后的2个多小时里，看房者不断增多，甚至有看房者因为等待售楼处时间过长而提前离开。
询问中，澎湃新闻发现，有周边年轻夫妻想来主城改善教育资源，他们是“新杭州人”，在杭州工作十年了；还有来自浙江台州的购房者，想在附近的中华艺术宫买房，有子女在高校工作，买了一套；还有中年夫妇带着80、90多岁的妈妈来看房，他们说自己是忠实的“滨江粉”，目前有好几套来自“滨江集团”的房产。
据滨江西影亭路销售人员介绍，“限购放开之前，项目一天的访客量基本在30-40组，放开之后，工作日平均访客量在70-80组，周末会翻一番，大概在150-170套左右。现在的认购量可能是放开之前的三四倍到五倍左右。我们日均成交量大概在5套左右，周末可能会更多，可能在六七套左右。基本上我们的顾问和客户都扛不住。”
杭州某新房售楼处
目前，杭州已全面取消限购政策，今年5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，宣布在本市范围内购买住房的，不再接受购房资格审查。
据杭州贝壳研究院监测，新政首日二手房问询量较4月日均量增长54%；房源数量较4月日均量增长91%。58安居客平台数据显示，新政后首日线上新房搜索热度较前一日增长149%。
杭州一家上市国企房地产公司投资开发部人士透露，该公司主城区的一个项目4月底刚刚开盘，4月底开盘情况一般，但取消限购新政出台后，周末一天就卖出了近10套房子。“这个成交量是我们开盘以来一天卖出最多的一次，以前周末最多可能也就卖出两三套，甚至三四套。”
此外，澎湃新闻还走访了近年来杭州的一个热门区域——滨江区奥体片区，该片区毗邻亚运会主会场奥体中心。据多家中介负责人透露，目前新政对这一板块的刺激作用并不大，而且板块内目前整体标的比较高，导致其并未成为新政后的“热点市场”。据悉，目前二手房热销的地区主要集中在朝晖板块等市中心老旧小区，总价低、教育资源好，在短时间内刺激了部分客户买房，记者联系到的该板块的两位中介店长均在带走看房。
杭州限购解除后，周边城市的客户也迎来了买家。上述滨江西影庭路销售人员介绍，“浙江省内及杭州以外地区，金华、温州等地的客源占比较大，大概有两三成。”
也有业内人士提到，“现在还有很多富裕的客户在绍兴、义乌、温州等周边地做生意，这些客户主要想在杭州给孩子留一套房子，因为在省会城市他觉得包括从教育到所有资源都向省会城市倾斜，所以愿意在杭州持有资产。”
该业内人士也强调，“对于杭州这座城市来说，新政有刺激作用，但目前这种刺激作用能持续多久，还需要观察。”
合肥改善型住房抢手，“销售顾问有限，大家都太忙了”
合肥已加入“买房安家”的行列。
5月15日，合肥市发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，推出落实购房补贴、优化销售政策等十个方面的房地产市场调控政策。其中，单套住房最高可享10万元补贴、购房可全家安家等政策备受外界关注。
受多项政策利好影响，合肥房地产市场明显回暖。
5月18、19日，澎湃新闻记者随机走访了合肥市庐阳区、蜀山区多处在售楼盘，楼盘销售人员表示，与去年同期相比，前来问询的客户明显增多，其中改善型住宅最受欢迎。
作为庐阳区四里河板块的改善型住宅，万科·朴实银翠项目容积率为1.8，整体规划3栋小高层加5栋平房。5月18日下午，一位销售经理告诉澎湃新闻，目前只有靠近铁路的楼盘尚未开售，“其他住宅开盘后立刻售罄。改善型住宅好卖，200平米以上的住宅最抢手。”
5月19日上午，澎湃新闻记者来到中煤云麓院营销中心。这是安徽当地一家国企开发的刚需项目，每户建筑面积分别为104平米或115平米。一位销售经理透露，小区共有三栋楼，容积率1.8，房价在1.9万至2.1万元不等。销售经理朱女士说，“从年初开盘到现在，已经卖了一半，相比挂牌价2万多，现在还有优惠。”
合肥新房售楼处
当天下午，澎湃新闻记者来到招商天庆臻境售楼部。这是国企招商局集团旗下开发的改善型住宅，项目紧邻东圃湖，周边有大蜀山、植物园、科学岛等。销售经理付女士介绍，项目去年10月23日开盘，536套住宅已售出400多套。“这些住宅中，最受欢迎的是170平米到205平米以上的大户型。”
据付经理介绍，最近楼市出台新政之后，来看房的客户比以前多了，“刚才你们在一楼大厅等了好久，因为售楼顾问人数有限，大家都忙不过来。”
公开数据显示，今年4月招商天庆臻境共成交58套，成交面积8600平方米，成交均价28548元，成交金额2.46亿元。
已经观望三年的购房者正在考虑采取行动
从购房者心态来看，部分已经购房的购房者希望在政策的推动下楼市逐渐好转，也有部分购房者已经等待三年，正在考虑出手。
与那些因为要买房而临时去了解楼市、楼盘情况的购房者不同，韩先生在房地产开发公司工作8年多，对自己所在城市的房地产行情了如指掌，包括哪些楼盘即将开盘、什么时候拿到地，周边楼盘价格多少、销售情况如何等，韩先生一清二楚。
由于房地产行业不景气，2022年他不得不离开房地产公司，韩先生和朋友开了一家中介店。“做中介最能直观感受到购房者心态的变化，最近一系列政策出台，等着买房的人也不少。虽然投资者没有第一时间入市，但问询的人多了起来。”
韩先生坦言，与很多购房者一样，他对上海仍有政策期待，在“淘货”的同时，希望等待更多政策支持。
谈及买房时机，韩先生称“我觉得我最明智的选择就是不顾家人，2021年坚决不买房，我判断市场要往下走了。”
“今年正是买房的好时节，最近又开始看房了。”韩先生说，由于预算有限，他优先考虑二手房。“我们的感觉是，现在二手房挂牌很多，是买方市场，如果想快速成交，还是要在价格上放宽一些。”“希望今年9、10月前能成为房主。”
上海某新房售楼处
还有购房者将旧房置换成新房，希望楼市在政策推动下逐步好转。
周先生2023年底在上海闵行购买了一套新房项目，目前正在办理网签、贷款等各项流程。“新政策对我们多多少少还是有好处的，办公公积金贷款的负担每个月都能减轻一点，希望市场能好起来。”
周先生购买上述房产的决定，还受到家庭成员变动的影响，“因为家里有小宝宝，想换个大一点的房子，把住房条件改善得更好，给孩子们创造更好的环境。”
“我们急需，又考虑孩子的上学需要，所以只要政策对我们有利，我们就会加快决策。”一些正在看房的购房者这样表示。
券商：年中有望率先复苏核心城市和核心区域市场
政策大力放松，看好核心城市及二手房市场率先复苏。中信房地产研究团队在研报中表示，4月30日政治局会议后，限购放宽、降低首付比例、保障房去库存等利好措施密集出台，有望助力需求复苏，核心城市及二手房市场有望率先受益。
中信证券研报指出，新政放松需求限制副作用较小，预计年中前核心城市房价将趋于稳定。
海通证券宏观研究团队也表示，在多重政策的支撑下，房地产及相关行业有所回暖。政府推出一系列房地产优化政策，可能在短期内提振住房需求，加快在建项目建设进度，导致房屋销售和生产指标出现一定改善，但其力度和可持续性还有待进一步观察。海通证券宏观研究团队还表示，4月份的经济数据中，房地产新开工和施工面积均出现边际改善。
海通证券宏观研究团队认为，我国仍有一定住房需求可以释放。一份问卷调查显示，制约新市民贷款购房的主要因素是房贷利率较高、贷款额度较低。那么，降低首付比例、取消房贷利率下限，可以降低购房门槛，增加潜在购房者数量，有利于刺激刚性需求和改善性购房需求的释放。同时，政策调整和明确的支持措施，有利于稳定购房者和投资者的预期，防止市场波动过大。
海通证券宏观研究团队认为，放宽限购政策有利于增加购房人次，在一定程度上提振需求。从近期优化限购政策的三个城市成都（4月29日）、北京（4月30日）、杭州（5月9日）来看，我们发现，限购政策放宽后，北京、成都的新房、二手房销售均有边际改善，杭州二手房销售同比增速也有所提升。相对而言，限购政策优化目前对二手房销售更为有利。
中信建投战略研究团队陈果在研报中表示，政策一直是循序渐进的，即使现在力度不大，但政策稳定房价的意图非常强烈，如果效果不好还会继续出手。
对于政策组合拳的接连出台，平安证券房地产团队表示，“5.17”政策力度已经超过2018年和2014-2015年，无论是央行降首付，还是政府买入准备金，都体现了中央去库存、消化存量房地产的决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望获得更大政策支持。
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